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中國(guó)近３０年發(fā)展創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)奇跡，舉世矚目。中國(guó)房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的因素之一，總結(jié)中國(guó)模式離不開(kāi)房地產(chǎn)，進(jìn)行中外對(duì)比也離不開(kāi)房地產(chǎn)。那么該如何客觀看待中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)備受詬病的高房?jī)r(jià)又該如何理解，日前世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表達(dá)了自己的看法。
在中國(guó)不能只看“平均溫度”
記者：大家現(xiàn)在非常不滿意高房?jī)r(jià)，說(shuō)我們的房?jī)r(jià)比人家美國(guó)、澳洲都貴，堪稱世界第一了，你怎么看？
陳勁松：中國(guó)人向來(lái)特別謙虛，總是愛(ài)用國(guó)外的語(yǔ)言體系來(lái)衡量中國(guó)的情況。這樣一衡量，就麻煩了，沒(méi)自信了，沒(méi)話語(yǔ)權(quán)了，沒(méi)自己的模式了，也沒(méi)了對(duì)未來(lái)的信心。
這是錯(cuò)的，我們不能完全套用國(guó)外的理論體系，得總結(jié)經(jīng)驗(yàn)形成自己的評(píng)價(jià)體系。即便要用國(guó)外的，也要把它的實(shí)質(zhì)情況搞清楚，然后再進(jìn)行比較。
記者：你的意思，我們的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有問(wèn)題？
陳勁松：２０１０年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量位居世界第二，一躍成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，但是按人均計(jì)算，卻只能排到１００名以后，真是一會(huì)兒膨脹，一會(huì)兒難受。
為什么會(huì)陷入這么麻煩且說(shuō)不清楚的境地呢？是因?yàn)槲覀儗?duì)中國(guó)本身沒(méi)有進(jìn)行細(xì)分，這是有問(wèn)題的，我們不能用一種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷全中國(guó)的情況。
記者：為什么不能用平均溫度來(lái)表述中國(guó)的情況？
陳勁松：因?yàn)橹袊?guó)太大太復(fù)雜。打個(gè)比方，拿氣溫來(lái)說(shuō)。日本、韓國(guó)和臺(tái)灣地區(qū)可以說(shuō)平均氣溫多少多少，具有一定的參考意義；但就全中國(guó)說(shuō)平均氣溫，是沒(méi)有意義的，因?yàn)閺闹袊?guó)最北的漠河，到最南的南沙群島，有時(shí)氣溫相差好幾十度。所以，如果總是用國(guó)際通用的語(yǔ)言或標(biāo)準(zhǔn)來(lái)描述中國(guó)的情況，就有可能總也描述不清，甚至越描越亂。
中國(guó)的事得分片兒來(lái)說(shuō)。說(shuō)平均氣溫，如果分成東北、珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、西北、青藏高原，就會(huì)相對(duì)比較準(zhǔn)確了。分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)房地產(chǎn)也一樣。
我們一提到北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)，就說(shuō)高得離譜，完全可以跟紐約、東京、香港比了，而中國(guó)人均收入在世界排名很低，這個(gè)悖論讓中國(guó)房地產(chǎn)人都很糾結(jié)。如果懂得“中國(guó)即世界”，我們就能知道，中國(guó)即使是房地產(chǎn)行業(yè)，也要分塊兒來(lái)講。
我們不能把整個(gè)中國(guó)跟一個(gè)歐洲國(guó)家比。事實(shí)上，中國(guó)光蘇州一個(gè)城市的人口就跟瑞士差不多，所以拿蘇州跟瑞士比就比較合適，如果拿整個(gè)中國(guó)跟瑞士比，那人均就沒(méi)法比，就好比拿大海比小湖，容易對(duì)比出問(wèn)題來(lái)。
中國(guó)的房地產(chǎn)也可以大概分成兩個(gè)板塊，一個(gè)以東南沿海及一線城市為主，以北京、上海、廣州、深圳為代表，這個(gè)板塊叫“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”。另一個(gè)叫做“發(fā)展中板塊”，就是中西部地區(qū)，這個(gè)板塊更大。
比的應(yīng)該是家庭凈資產(chǎn)
記者：我們的經(jīng)濟(jì)總量很大，但人均收入不高，有時(shí)候我們也對(duì)自己到底處于什么狀態(tài)有點(diǎn)模糊不清，該怎樣來(lái)具體分析我們所處的狀態(tài)？
陳勁松：用購(gòu)買(mǎi)力評(píng)價(jià)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)吧，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，可以認(rèn)為“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”人均ＧＤＰ大概接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
那么中國(guó)整個(gè)發(fā)達(dá)板塊經(jīng)濟(jì)總量有多大？大概是３０個(gè)中等歐洲國(guó)家之和。單單一個(gè)上海的經(jīng)濟(jì)總量，就接近芬蘭一個(gè)國(guó)家的量，相當(dāng)于兩個(gè)希臘了。
中國(guó)幾個(gè)一線城市的公共投入，像是地鐵、高鐵以及體育館、圖書(shū)館等，都是參照國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造的，比如上海的磁懸浮列車(chē)、北京的首都機(jī)場(chǎng)３號(hào)航站樓等。這樣看來(lái)，上海、北京正在跟紐約、東京這些世界上最發(fā)達(dá)的城市比肩，廣州、深圳等也是一樣，瞄準(zhǔn)的是世界最發(fā)達(dá)的城市。
再來(lái)看人均情況。如果按照納稅收入來(lái)比，中國(guó)人均收入很低，世界排名很靠后，甚至落后于阿爾巴尼亞、羅馬尼亞、菲律賓、泰國(guó)這些國(guó)家。但中國(guó)的情況實(shí)際上是人為偏低，因?yàn)橹袊?guó)人的很多收入是沒(méi)有計(jì)入納稅收入的，我們和其他國(guó)家不在一個(gè)同等可比較的范圍內(nèi)。
深圳農(nóng)民就是一個(gè)很好的例子。表面上看，他們幾乎沒(méi)有收入，但在深圳人人都知道當(dāng)?shù)剞r(nóng)民非常富裕，有好幾套房子在出租，這些卻都沒(méi)納入收入統(tǒng)計(jì)。這樣比就顯然不對(duì)了。
記者：確實(shí)存在這樣的情況，那什么指標(biāo)能清晰地衡量？
陳勁松：應(yīng)該比什么呢？應(yīng)該比家庭凈資產(chǎn)，即家庭總資產(chǎn)減去負(fù)債。這么一比，我們可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)沿海板塊的家庭凈資產(chǎn)不比美國(guó)家庭差。
去年的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)中位家庭凈資產(chǎn)約合６０～７０萬(wàn)人民幣，而中國(guó)沿海板塊家庭比這高多了，甚至城鎮(zhèn)也跟這差不多。當(dāng)然，美國(guó)有過(guò)度消費(fèi)、過(guò)度借債的問(wèn)題，而中國(guó)人很勤奮、很省錢(qián)。但即便這樣，也是可比的。
美國(guó)次貸，就是信用低、還債能力低也給你貸款，而在中國(guó)則絕對(duì)不給你貸，當(dāng)首付漲到３成甚至５成時(shí)，樓價(jià)卻都不跌，這是解釋為什么中國(guó)沿海房?jī)r(jià)高的原因之一。這其中很多疑問(wèn)需要解開(kāi)，否則房地產(chǎn)從業(yè)者都沒(méi)有自信了。
兩個(gè)板塊間的互通與流動(dòng)
記者：中國(guó)各地差別巨大，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)意味著什么？
陳勁松：中國(guó)同時(shí)存在著一個(gè)“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”和“發(fā)展中板塊”，這使得中國(guó)的未來(lái)更有前途，因?yàn)椤皽?zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”和“發(fā)展中板塊”之間有人口流動(dòng)。
中國(guó)每年新參加工作的人口中，僅包括大學(xué)和高中畢業(yè)的知識(shí)青年就將近１３００萬(wàn)人，這相當(dāng)于一個(gè)歐洲中等國(guó)家比如捷克的人口。而由于中國(guó)人有著共同的文化和語(yǔ)言，又減少了這種流動(dòng)性的障礙。再加上高鐵的四橫四縱，連起整個(gè)中國(guó)，使得中國(guó)的未來(lái)有很多可能性。
如果是一個(gè)小國(guó)家，例如瑞士以手表為主要產(chǎn)業(yè)，如果手表賣(mài)不動(dòng)，國(guó)家就有可能出現(xiàn)問(wèn)題。而中國(guó)有很大的腹地，像是現(xiàn)在“準(zhǔn)發(fā)達(dá)板塊”的生產(chǎn)成本高了，便可向“發(fā)展中板塊”轉(zhuǎn)移，富士康、ＴＣＬ這類(lèi)企業(yè)正在進(jìn)行這種轉(zhuǎn)移。
中國(guó)的沿海“發(fā)達(dá)板塊”帶動(dòng)內(nèi)陸“發(fā)展中板塊”，兩個(gè)板塊之間的互動(dòng)推動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)一步加強(qiáng)，決定了中國(guó)的未來(lái)。
記者：如此看來(lái)，房地產(chǎn)在除一線城市之外的地域還會(huì)有發(fā)展的空間對(duì)嗎？
陳勁松：可以這么理解，因?yàn)檫@就是中國(guó)的情況，不能簡(jiǎn)單地去跟其他國(guó)家做比較，要不然無(wú)法弄懂中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。研究中國(guó)問(wèn)題要有國(guó)際視野，但又不能簡(jiǎn)單套用西方的語(yǔ)言模式和話語(yǔ)體系，這有利于目前中國(guó)解決自身問(wèn)題。
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